工作人员向居民介绍物业费缴存情况。记者石秀秀摄
居民在干净整洁的小区健身
□本报记者王秀青
“没人管”“管不好”，部分老旧小区因设施老化、管理成本高、物业费标准低，处于无物业服务或管理质量低的状态。
今年，德城区新湖街道在金谷园小区启动“信托+尚德”物业管理试点，探索新的基层治理路径，引发广泛关注。半年多时间过去了，运行成效如何？相比传统物业，这种模式核心优势在哪里？能否成为解决居民小区特别是老旧小区业主与物业矛盾纠纷的“一剂良药”？记者进行了调查。
先试后买赢得居民认可
车位整齐划一，车辆进出有序；道路两边，花草树木郁郁葱葱；工人正在清扫路面……9月11日，走进金谷园小区，给人的感觉干净整洁、温馨祥和。
“固定好了，可以起飞！”在18号楼楼顶，随着工人一声令下，无人机缓缓升空，将拆除的废弃太阳能热水器调运到楼前指定地点。“这物业行，能给业主解决问题。”居民邢楠点赞，楼顶上的废弃太阳能热水器存在安全隐患，物业统一拆除，先后有108户报名，这拆的是最后一台。
新湖街道丰华社区党委书记高琪琦介绍，金谷园小区建于2003年，住宅887套、公寓84套、门市160套。随着小区设施老化、管理成本升高，再加上租住居民增多、购买服务意识不强，物业常年亏损。2024年底，原有物业公司退出小区服务。为避免无人管理，社区与业委会通过问卷调查、座谈会、议事会、上门等方式，了解居民意见。新湖街道党工委提出尝试“信托+尚德”物业服务新模式。1月3日，经业主代表大会投票，在6家参选公司中，确定了绿华服务德州公司进驻试运营。
“整治环境，清理卫生死角、更新照明设施、设立公众号；美化环境，开展‘幸福花田，同心共植’行动，鼓励业主认领花田、参与绿化，共建共享美丽家园；商讨制定小区物管办法、停车管理办法，业主大会表决后公示、备案……”自物业试运营开始，每项服务，事无巨细，业委会副主任吴宝昌都记录在册，“3月30日，在全体业主大会上，我们正式与绿华服务签约。”
“我们实行先试后买，3个月的全心服务，得到居民认可。”物业经理唐振鹏介绍，自4月22日发出收费通知，物业费收取率以前不足30%，截至8月底，877户已缴费，接近80%。他指着墙上的物业费公示栏，这些贴大拇指的，已全额缴齐；贴小红心的，缴了半年费用。
透明、公平是关键
在金谷园居民服务中心楼前，公示栏十分醒目。左边板块分别详细介绍了“信托+尚德”物业模式、服务标准：
“信托”主要指商业模式上的嬗变。把物业公司和小区业主的合同债权债务关系变为信义委托关系，以收定支，设立单独账户。将物业费和小区公共收益作为全体业主共有物业维护信托基金，属于全体业主共有，通过合同约定物业费的筹集与使用、物业企业管理酬金计提标准、服务标准等重大事项。
“尚德”主要指治理模式上的改革。通过“三公开”，即收入公开、支出公开、重大事项公开，重塑居民的信任；在小区事务上，改变原来物业企业单打独斗局面，改成社区党组织、业主委员会、物业企业三驾马车齐头并进，共同商议决定小区重大事务。
公示栏右侧板块，公示了物业收支清单：收入物业运行维护费43050.84元，支出物资采购费1290元、电费1411.49元、员工工资41812.95元……小区8月份收支明细表从物业费、停车费、公共区域收益，到物业人员工资、办公费、清洁费、水电费、佣金等，一目了然。
“与传统物业相比，‘信托+尚德’物业模式更透明、公平。”新湖街道办事处副主任董良菲认为，信托制物业和传统物业服务模式就像玻璃杯和陶瓷杯。传统的包干制物业就像陶瓷杯，物业费收支不透明，容易产生矛盾；而信托制物业重构了物业费权属关系，将物业费以及停车费、电梯广告收入等小区公共收益设为属于全体业主的共有基金，物业公司按照约定比例提取酬金，剩余部分全部用于小区服务。“金谷园小区约定物业酬金管理费是8%，居民反馈效果理想。”绿华服务总经理陈令奕介绍。
共建共管的有益尝试
“信托制物业模式，是基层治理共建共管的有益尝试。”德城区城乡建设局物业服务中心负责人冯金才认为，这种模式需要一个强有力的社区党组织支撑。信托制物业服务模式形成了职责明晰的社区治理共同体：社区党组织是“监察人”，从物业服务管理的“局外人”变为监督物业公司的“当事人”；物业公司是执行者，是为业主服务的“管家”；全体业主是委托者，也是监管人。这改变了过去物业费属于物业公司营收，且物业公司完全说了算的状况，如今小区里的事情业主自己说了算。
“信托制物业并非我市首创。”德州学院教授刘文霞介绍，为解决老旧小区物业服务矛盾纠纷，早在2018年，四川省成都市就开始研究信托制物业服务模式，如今当地采用这种模式的小区数量不少。此外，济南、武汉、合肥等地也已试点、推广。“采用信托制，一定要做好落地文章。从金谷园的运行看，有两点值得肯定：一是让居民从基层治理的旁观者转变为参与者，‘人人所有、人人负责’的理念渐入人心；二是让资金流向、服务标准、决策过程等都清清楚楚地展现在大家面前，重新构建起业主与物业之间的信任纽带。”刘文霞表示。