备受关注的我市营改增试点将于5月1日全面推开，此次房地产业纳入试点范围，截至目前已确认房地产开发企业805家。因与经济民生息息相关，税率变动、征收方式变化成为房企和市民热议的话题。
税率提高会增房企税负吗？
税负只减不增，征收方式调整带来诸多利好
此次营改增试点将房地产业5%的营业税税率改为11%的增值税税率，对房企来说，税率提高是否意味着税负上升？“从数字上看，从5%到11%貌似增加了，但实际上随着进项抵扣的增多，房企税负不会上升，而且营改增也提供了过渡政策，即老项目仍按5%的税率计税。”市国税局货物和劳务税科科长许良江介绍说。
据了解，营改增对房企的影响主要取决于3个指标：毛利率高低、可获进项多少及施工单位向房企转嫁税费比例。国家税务总局制定的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中明确提出，房地产开发企业可将土地出让金成本从销售额中扣除。“房地产开发成本中，土地出让金约占20%至30%，营改增细则规定了在销售额中把土地出让金扣除，此举极大降低了企业税负。作为老项目，我们的预交税款也有所减少，100万元的预交款可少交2380元。 ”东海·香港城财务经理张鸿说。
她告诉记者，此次营改增试点将给房企带来诸多利好：装修材料可批量采购，取得可抵扣增值税发票，进行物料抵扣，降低了企业税负，增加了盈利空间。购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，利好商业地产及产业地产的销售，有利于缓解我市商业地产库存压力。
山东联兴建设集团常务副总郑祥才接受采访时表示：“营改增的实行，有利于房地产业规范财务管理。营业税改增值税要求合同、付款证明、发票、物流运输单据相符，企业利润更加透明化，避免了中间环节个别人员的隐性得利。同时使单纯挂靠、层层转包没有了存在的市场，因为这种方式无法取得正规发票，不符合增值税纳税要求。 ”
二手房交易会多缴税吗？
出售未满2年住房税少了，满2年免征增值税
此次营改增首次涉及自然人缴纳增值税的征收和管理，因担心二手房交易时会多缴税，近期一些城市出现了市民恐慌性的过户潮。
3月24日，财政部公布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
关于二手房交易税负，恋家不动产经理娄财旺算了笔账：一套售价为100万元（含税、购买不足2年）的房子，营改增前需缴纳营业税，按照总价5%的税率征收，即100万元×0.05=5万元。营改增后，需缴纳增值税，纳税额为 （100万元÷1.05）×0.05=4.76万元，税款减少了2400元。“营改增平移了现行二手房交易营业税，个人二手房买卖税负不增反减，有利于交易市场更加活跃。 ”他说。
房价会受直接影响吗？
决定房价的关键是供求，而非税收变化
今年以来，我市房地产市场呈现供需两旺的态势。记者走访恋家不动产、宅邦房地产等多家中介机构了解到，进入3月后，我市二手房市场交易量明显增加，咨询人数也增长了一倍多，其中市民咨询的问题不少与营改增有关。
宅邦房地产经理张国星告诉记者，包括营改增在内的一系列涉房新政对提振房地产信心产生了积极作用，刺激了买方市场需求释放，同时也让卖方市场对未来走势充满期待。
很多市民担心营改增会对房价造成波动，市委党校经济学部副主任、副教授杨明文分析：“房价本质上是由供求关系决定的，而非税收变化。 ”他解释说，税收变化会对房地产企业利润产生影响，但并不能直接影响房价，它是充分条件，而不是必要条件。营改增一定程度上可以规范二手房交易市场，遏制虚假交易行为，降低买卖双方的税负成本，对我市去库存将产生积极影响。□本报记者唐晓颖本报通讯员陈兴龙