部分业主不愿签字致维修金卡壳

德州晚报全媒体记者胡兵

9月18日，本报刊发了稿件《十几辆轿车被“毁容”》，报道了南龙国际花园小区发生车辆被喷漆的事件。业主去物业调取视频监控时，却发现该小区监控已经“瘫痪”。南龙国际花园小区物业公司早在2015年就申请维修资金更换监控，但是部分业主并不愿意签字，导致无法更换监控设备。

记者调查发现，一些老旧小区也存在物业申请住宅专项维修资金，部分业主拒绝签字的情况。业主质疑：物业更换监控后，是否能得到有效监管？因监控“瘫痪”引起业主财物损失，物业是否担责？

监控更新换代较快 物业申请维修资金卡壳

南龙国际花园小区早在2015年就向全体业主发出通知称，由于现有监控设施属于模拟信号，已经被淘汰，更换新型数字监控设施需要动用维修资金。但是，部分业主不同意更换，拒绝签字。

德州市物业管理行业协会会长杜长清介绍，5年前，小区监控系统使用的是模拟信号，到现在基本上都坏了。由于技术更新换代比较快，模拟信号的监控系统配件已经买不到，这也造成了老旧小区监控系统维修难题。

以双环佳苑小区为例，小区刚开始出现摄像头失灵的时候，物业工作人员找到维修人员，哪里坏了修哪里，勉强维持正常运转。可是，刚修好用不了一段时间，监控系统又出问题了，物业工作人员再找维修人员修监控时，维修人员都很头疼，表示根本买不到所用的配件了。维修人员解释说，视频监控系统和智能手机一样，用上五年就应该更新换代了，如果再继续用模拟信号的监控系统，维修费用高，监控效果差。

一谈到更换社区的监控系统，双环佳苑物业公司的李经理就头疼，物业公司想为居民办点好事，刚启动申请动用维修资金的程序，就遭到了一部分居民的反对。

杜长清说，像双环佳苑小区的情况，在很多老旧小区都存在。如果维修摄像头或者线路保养等花费较少，物业公司可以自己承担。可是，更换整个小区的视频监控系统，按规定不应该物业公司承担费用，监控系统属于共用设施设备，需动用住宅专项维修资金。

随后，双环佳苑小区开始征集使用住宅专项维修资金的意见，有一部分业主不同意。为了解答业主的疑问，物业公司和社区居委会召集业主代表开会，逐条解决业主反映的问题。可是，经过多次协商，申请使用住宅专项维修资金的意见仍未达成一致，陷入了“卡壳”状态。

业主同意后 资金使用有多方监管

“如经分摊范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，将向德州市房产管理中心物业管理办公室办理住宅专项维修资金使用手续。”德州市房管中心物业办工作人员介绍说，申请住宅专项维修资金有一套严格的流程，需要征得业主同意，以便于监督物业公司执行是否规范。

申请维修资金计划使用，由业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门备案并组织实施。

该工作人员介绍说，申请维修资金首先需要向市房管中心登记备案，然后由物业制订维修方案，并向业主公示，其间业主如有异议，可提出修改意见。待双方协商一致后，由房管中心工作人员前往小区做现场鉴定，并完成现场勘查报告。勘查报告需征得业主代表签字后，再向房管中心相关管理部门递交，通过审核后可按规定程序划转房屋专项维修资金。

杜长清说，维修和更新、改造工程预算单项费用在5万元以上或资金管理部门认为需要监理、审计的项目，由物业主管部门出具监理、审计建议。监理、审计单位在物业主管部门造册、备案，接受信用监督。维修和更新、改造工程预算审价金额在20万元以下的，由物业服务企业和业主委员会协商确定或采取招标方式选择具有相应资质的施工企业，并签订施工合同。维修和更新、改造工程预算审价金额在20万元以上的，物业服务企业和业主委员会应当采取公开招标方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同。

监控损坏致业主受损 物业若未失职可免责

若业主在小区内发生财产受损的情况，但小区监控因为故障不能提供有效的录像资料时，物业是否可定义为失职且要承担赔偿责任呢？为此，记者咨询了众成清泰律师事务所的李倩律师。

李倩说，如果确定因为监控设施故障致使小区业主财产受损以及影响破案进程，物业管理公司很可能要承担一定的赔偿责任。物业负责小区内的秩序维护以及公共部分的管理，物业公司应该按照与业主的合同约定，保证监控设施的完好并正常使用。

要特别注意的一点是，物业管理公司的保安措施是否达到职业所要求的标准是判断其是否承担责任的关键。

李倩说，物业管理公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的，只要物业管理公司的管理人员履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形，业主家中财产失窃就不能要求物业管理公司承担赔偿责任。这就说明，如果物业公司有证据证明已经告知了业主监控设施已经损坏，同时做了保修处理，物业公司就不需要承担业主受损的赔偿责任。