德州市物业服务收费管理实施办法

德州市物价局 德州市房产管理局 文件


 


德价发[2005]58


 


德州市物价局   德州市房产管理局


关于印发《德州市物业服务收费管理实施办法》 通知


 


各县、市 ( )物价局、房产管理局,各房地产开发公司、物业管理公司:


   根据国家发展和改革委、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[200311864)和省物价局、建设厅《关于印发<山东省物业服务收费管理实施办法>的通知》(鲁价费发[20041205),结合我市实际,制定了《德州市物业服务收费管理实施办法》,现印发给你们,请遵照执行。


   市物价局、市房产管理局《关于印发<德州市物业管理服务收费暂行办法>的通知》(德价发[2002]91)和《关于印发<德州市物业管理等级服务收费标准(试行)>的通知》(德价发[2002]92)同时废止。


附件一:《德州市物业服务收费管理实施办法》


附件二:《德州市普通住宅小区物业服务等级标准》


附件三:《德州市普通住宅小区物业服务收费指导标准》


 


 


                   二ΟΟ五年七月七日


             德州市物价局


               德州市房产管理局


 




附件一:


德州市物业服务收费管理实施办法


 


     第一条   为规范我市物业服务收费行为,维护国家、物业管理企业和业主的合法权益,促进物业管理行业的健康发展,根据国家发展和改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》,结合我市实际,制定本实施办法(以下简称《办法》)


   第二条   本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。


   第三条   本办法适用于德州市范围内经工商行政管理机关登记注册,并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业区、商场(商埠)、宾馆(酒店)等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。


   未取得资质证书的企业和个人,不得开展物业管理经营活动和收取物业服务费。


   第四条   国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。


    第五条   市价格主管部门会同市房产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。并负责德城区、经济开发区、商贸开发区、河东新城范围内的物业服务收费的监督管理。各县()价格主管部门会同房管行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。


   第六条   物业服务收费应遵循合理、公开的原则,以合理成本费用为基础,结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。


   ( )为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务,其收费实行政府指导价。


   ( )为写字楼、工业区、商场(商埠)、宾馆(酒店)等非住宅提供公共性服务,其收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方合同约定。价格主管部门给予规范和指导。


   ( )为满足部分物业产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务,其收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方协商议定。


   ( )安装并使用电梯和二次加压泵等的物业项目,其机电设备运行电费属代收代缴费用,物业管理企业应单独列帐,公布每月耗电量、电费总额及分摊办法,并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。采用中央空调的住宅小区,收费标准由价格主管部门另行核定。


    第七条   实行政府指导价的住宅小区物业服务收费实行分等级定价的办法。物业服务收费等级根据物业管理服务质量标准 和物业的硬件设施设备等因素综合确定。


   成立业主大会的住宅小区,可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据本办法制定的物业服务收费基准价和浮动幅度协商议定,经业主大会批准后执行,并报当地价格主管部门备案。协商不成的,由物业管理企业参照当地的基准价提出意见,报当地价格主管部门核定。


   未成立业主大会的,由物业管理企业在规定的指导标准范围内提出意见,报当地价格主管部门核定。


   第八条  实行前期物业管理的住宅小区,按照建设单位或其选聘的物业管理企业与物业买受人的约定标准收取物业服务费,并报价格主管部门备案。合同涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。


   对政府组织开发的经济适用住房,其前期物业服务收费标准由价格主管部门核定。


    第九条  物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算,未计入房产证面积的车库、储藏室、地下室不收取物业服务费用。


   住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务收费,可以本小区住宅收费标准为基础向上浮动150%,具体标准双方协商议定。


   第十条  物业管理企业应按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令110)的规定,加强物业管理区域内的装修管理。装修保证金由装修人装饰装修企业与物业管理企业约定,并应在装饰装修管理服务协议中明确。


第十一条  物业管理企业为小区居民或车辆办理进出小区的通行证,不得收取费用。物业管理企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。


   第十二条   物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费范围、收费标准等有关情况进行公示。


   第十三条   业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的,可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。


   包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。


   酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。


   第十四条   实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。


   实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。


   物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:


l. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;


2 .物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;


3. 物业管理区域清洁卫生费用;


4. 物业管理区域绿化养护费用;


5. 物业管理区域秩序维护费用;


6 .办公费用;


7 .物业管理企业固定资产折旧;


8 .物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;


9 .经业主同意的其他费用。


物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费 用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。