破解“抵押贷”三大套路,教你如何避开陷阱!

编辑:夏玉艳 来源:90度地产 时间:2017-12-08 14:57 [打印] [ ] 论坛
近两年,无论是个人投资买房还是中小企业融资,通过中介机构委托抵押借款是一种较为常见的融资手段。

近两年,无论是个人投资买房还是中小企业融资,通过中介机构委托抵押借款是一种较为常见的融资手段。但通过民间担保、P2P、小额贷等机构进行抵押贷款的过程中,往往潜藏着种种陷阱,稍有不慎,就可能面临失去抵押物(房产)的风险。

破解“抵押贷”三大套路,教你如何避开陷阱!

通过分析大量抵押贷被骗案例不难发现,受害者普遍法律意识不强,对抵押贷款过程中的风险难以察觉;而且粗心大意,很多借款人在签订借款合同时甚至都不看合同内容,由于过程中“合法、合规”, 借款人一旦被骗,很难通过司法途径维护自身合法权益。

下面通过发生在高某身上真实的案例来逐条解析抵押贷中存在的陷阱和套路。2015年11月,高某以房产作为抵押物,向北京某担保公司委托贷款300万元,半年后,在其不知情的情况下,房产被过户至第三人名下,至今未拿回。

高某是北京人,在内蒙古经营着一家多元化发展的中小型企业,由于发展中遭遇资金紧张,计划从担保公司进行委托借款,当时他的一位合作伙伴为他推荐了北京一家知名担保公司,对方先后数次打电话表示借款不成问题。

当时高某提出借款300万元,借款期限为1年,担保公司工作人员表示没问题,由于当时用钱较急,他与父亲一起回到北京办理借款手续。需要说明的是,担保公司并不直接借款,而是充当“中介”为借款人与出借人牵线搭桥。

套路一:合同中的恶魔

委托合同和贷款合同条款不一致,为借款人违约埋下陷阱

委托借款过程分三步,第一步,高某回到北京后,先和担保公司签订《委托合同》,即高某委托担保公司向第三方借款;第二步,高磊与出借人签订正式《借款合同》;第三步,担保公司和高某签订《成交确认书》。委托贷款完成。

按照借款合同规定,借款期限是2015年11月9日到12月8日,月息是2%;而成交确认书约定,借款时间是2015年11月10日到2016年4月9日,月息是1.5%,借款期限和月息均不一致。

当时担保公司给高某的解释是,借款合同中1个月和5个月期限只是出借人要求和合同格式,并口头承诺,一个月到期后,只要高某继续按月偿还月息,借款期限自动延续,直到出借人提出终止借款合同。

由于高某当时着急用钱,并没有在意这些。但从法律角度来说,2015年12月9日起,高某已经处于违约状态,只要出借人愿意,随时可以对高某提出违约赔偿;即便按照5个月期限,2016年4月10日,高某也处于违约状态。

事后回想不难发现,让借款人处于法律意义上违约是整个套路中第一步,也就是说,想要合法的处置抵押物,就必须设法让高某违约,同样想要不受干涉处置抵押物,就要让高某对自己的违约情况处于不知情状态。

所以在签订相关合同时,一定要按照当初约定进行,寸土必争,因为双方一旦走上法庭,合同是唯一凭证。

套路二:阴阳委托书

让借款人在不知情的情况下签下委托出售抵押物的委托书

借款合同成立后,由于出借人担心借款人出现恶意违约等情形,通常会由出借人为借款人指定一名代理人,借款人以《委托书》的形式授权代理人对借款履约过程中相关事宜进行处理,包括委托处理抵押物。

当时高某的出借人是两名自然人,每名自然人都有一名委托代理人。借款协议成立后,高某也拿到了300万借款。2016年2月份,担保公司通知高某,其中一名代理人要出国,出借人提出要将委托书签至同一名代理人名下。

原来的两名委托代理人变成一名,所以需要变更委托书,高某并没有意识到其中风险。在没有细看的情况下,便在委托书上签上了名字,并在公证处进行公证,高某并没有发觉,其已签下两份委托书。

事发后查档发现,他所签订的两份委托书并不一致。其中一份是正常委托书,包括代理高某办理还款、房产抵押、解押等方面授权;而另一份委托书则包括了房产出售、过户等多方面授权。

正是这一份委托书,导致高某在不知情的情况下房产被代理人解押并出售给第三人,并经过多次过户,形成事实上复杂交易,由于整个环节中各种手续均符合法律依据,高某通过司法途径拿回房产的可能性极小。

所以,借款人在签字时候一定要慎重下笔,对自己签下的每一份文件都要认真阅读,并对其中不合理的条款及时提出疑问,一旦签下并经过公证,也就意味着借款人同意文件中的内容。

套路三:隔离借贷双方

出借人和借款人之间信息不对称,抵押物被暗中出售

按照正常流程,在履行借款协议过程中,月息应该由借款人高某(或代理人)直接支付给出借人(或代理人),但实际上,月息先由高某支付给担保公司员工个人,再由担保公司员工制支付给出借人。

这就形成借款人和出借人长期处于隔离状态,按照正常情况,即便高某形成违约,出借人会进行催款,在催款无效情况下,可以通过出售抵押物进行偿还,而这个时候,高某起码对出售抵押物是知情的。

但由于双方并没有通过偿还月息发生直接关系,其中有代理人、担保公司作为中介人和纽带,而且高某早已经处于事实上违约,为出借人不将违约及时通知高某提供了依据,而这又进一步方便了代理人暗中处置抵押物。

实际上,2016年4月10日后,代理人即根据委托书授权,偿还300万元借款及剩余利息,并办理抵押物解押手续,并于5月份将房产出售给第三人,直到6月底高某还款时,才发现房产已经被出售。

这个过程也并非没有毛病,高某在北京市房管局查档时发现,有人在过户协议上伪造自己的签名。一位律师指出,即便代理人可以根据委托书进行私自出售房产,但在过户的时候,必须要有房主拍照、签字,“伪造签名?房管局怎么通过过户的?”

回过头再来看,在高某失去房产的过程中,参与方有担保公司、出借人、代理人、公证处、房管局和借款人,这6个参与者中,在各个环节中均扮演着不可替代的作用,而借款人又是关键性参与者。

但如果这原本就是一个旨在套取抵押房产的陷阱,高某就不过是这一生意中的一个猎物而已。律师提醒,借款人如果不懂法,在办理借款一定聘请律师全程跟踪,与失去房产相比,律师费代价显然更小。

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