任志强:重点城市房价暴涨 哄抬地价偿还地方债

编辑:崔光宇 来源:中国企业家网 时间:2013-08-20 16:23 [打印] [ ] 论坛 微博
【编者按】第一是土地制度问题,我不知道土地制度问题是土地财政,还是指土地要进行私有化,土地改革要归农民。“一旦土地制度问题从根本上得到解决的话,没有18亿亩红线了,土地完全私有化了,对房地产来说是一个重大的政策变化问题。我不知道土地制度问题是土地财政,还是指土地要进行私有化,土地改革要归农民。

任志强:重点城市房价暴涨 哄抬地价偿还地方债

华远地产董事长 任志强

【编者按】第一是土地制度问题,我不知道土地制度问题是土地财政,还是指土地要进行私有化,土地改革要归农民。“一旦土地制度问题从根本上得到解决的话,没有18亿亩红线了,土地完全私有化了,对房地产来说是一个重大的政策变化问题。”

第二是市场开放,我们已经看到这一届政府对市场进行了一些开放,比如说金融问题、利率问题、微小企业的问题等,已经有很多动作了,但是开放到什么程度,我们也不知道。如果土地市场更加开放、自由,也许对房地产市场会有影响。

另外,房产税问题,还有保障制度问题,到底保障什么?保障制度已经在调查中出现了大量的问题,这对现有的市场会产生一定的影响和反映,是什么我们不知道。

以上是任志强认为如今房地产面临的问题。在没有给出一个特别明确的看法的情况下,对今年会怎么样?任志强指出 ,我们认为今年总体是平稳的,投资不会大上,可能会略有小下,因为土地供应的总量在下个月可能转正,但更多的投资会在明年上半年出现,新开工也没有高速的增长,所以投资基本上是平稳的,价格肯定是稳中有升。尽管这几个月的价格指数仍然是超高的增长,而且从100个或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看,增长幅度是暴涨的,但我们认为全年可能是平稳的,就是有增长,但不是大上大下。

任志强: 刚才樊纲问我们什么是克强经济学,我们找了半天也没找到依据,所以现在拼命地从媒体报道上想法找一点依据。

把一季度的政治局会议的新闻稿和二季度政治局会议的新闻稿放在一起对比了一下,看看一季度和二季度之间有什么差别。我们搞不懂,一季度和二季度只差三个月的时间,为什么差距这么大?第一个就是一季度和二季度对当前形势的分析变化。

一季度说的是国内消费稳定增长,第二个是投资和进口快速增长,第三个是企业利润恢复性增长,第四个是居民收入较快增长。到二季度的时候突然发现变了,比如说居民收入增长从百分之九点几一下掉到了百分之六点几,三个月就发生了那么大的变化?我们没搞懂,也许是摸那个石头摸错了,要重新摸一下。

第二个变化,一季度说增速下滑是自主调控的结果,但二季度好像不是这么说了,说的是“我们发展仍处于大有所为的一个重要战略期,要有上限和下限之分”。一季度大家没什么担心,第二季度开始有点担心了,用词也变化了,一季度说是稳增长、控通胀、防风险,二季度不一样了,大概就是陈淮[微博]先生说的 “政策就是短期行为”,二季度变成稳增长、调结构、促改革。虽然一共9个字,变了6个,这说明什么问题,得想想。

同时,我们也看到了一季度是“就业保持稳定增长”,大家都觉得一季度什么都不好,但有一条很好,就是我们的就业人口持续增长,而且增加了,所以就业成为了一个衡量经济指标里头好和坏的必要条件,如果就业不行了,增速就要提高一点,如果就业行,就可以忍耐,继续往下低一点,所以一季度看到的是就业很好。

二季度也发生的变化,叫做“保持合理投资增长,激发企业活力,加大对中小微企业的政策扶持”。我们已经看到了有一些减免税费的政策,“投资合理增长”和前面说的情况不太一样。

克强经济学说是不刺激,现在有了一个调整,说是微刺激,也不知道这个微刺激和不刺激有什么差别,或者和四万亿之间有什么差别。

另外一个特别的描述,叫做“积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化”,朱中一会长刚才说了半天“以人为核心的新型城镇化”,后面说的是“促进房地产市场平稳健康发展”。去年说的是“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,年初说的是“抓好房地产市场调控和住房保障工作”。

也就是说,二三季度发生了很多的变化,这些变化都和当前的宏观形势有密切关系,也和未来房地产市场发展有密切关系。我说我不懂,就是因为我们实在不清楚到第三季度会议的时候,又有一个什么说法。如果每个季度都变一次的话,房地产就完了,因为房地产从买地到投资再到完成,可能要三年、五年,不能每个季度都这么变,如果每个季度都变一次,实在不知道政策会如何。

最近一次国务院会议上提出的是“加强市政地下管网建设和改造”,刚才朱会长讲话里特别强调了,有些城市地下设施很差。“加强污水和生活垃圾处理及再生利用,加强地铁、轻轨等大容量公共交通”。最近我们看到国务院有4万亿的投资问题,基础设施才2100亿,但是关于生态建设有1.7万亿,这两个加起来就将近2万亿了,如果再加上其它的,就是新的4万亿又出来了,所以大家有一些争论,就是有没有4万亿。

我们看到更多的是地方政府缺钱,也看到了中央政府开始给地方钱。所以我们没搞懂,这个4万亿会有吗?至少我们知道有一个新的数字,2013年到2017年有1000万套的棚改,这是李克强总理在几次讲话中特别强调的。

中央政府最近提出来,为1000万套棚户区改造要提供2400亿,另外开发行要提供约8000亿,解决一半的投入资金。国开行正式发布的信息是,每年在棚改上投入不少于1000亿,5年加起来要超过8000亿。另外地方政府要配套,加上前面已知的城市基础设施和环保、棚改等,地方政府的投资就有 12000亿了。

地方政府这12000亿拿什么还?办法就只有卖新增土地,所以我们看到这一轮土地价格拼命上涨的过程中,政府没有提出要限制土地价格。8月13日公布的54个城市的土地价格,3000多块钱一平米,和去年同期相比增长了48%,和上季度相比增长26%。这54个城市价格上涨是非典型的,今年北京要拍卖几块地,比如说亦庄土地,去年3月份1万块钱的挂牌价流拍了,去年降下来,变成7000-8000块钱开拍,结果拍到了1.2万,随后拍到了1.6万,今天我们估计亦庄的地价有可能会超过2万元,一年之内就从一万块钱的流拍到今天可能会超过2万元,翻了100%。

政府靠什么还钱?大家也看到最近房地产提供的税收,在整个地方财政税收中占的比重非常大,增幅非常大。今年至少可以看到的是,房地产市场不管怎么调控,没有对价格因素为主导进行调控。价格是什么?价格实际上是市场信号,解决供求关系的一个调整因素,但如果把价格人为地控制起来,就一定在供求关系上会出现问题。拍卖是什么?拍卖就是合情、合理、合法的去哄抬物价,把物价抬得越高越好,至少土地拍卖上肯定是标明了要哄抬物价的,而这种哄抬物价是为了偿还大家所担心的地方债务。

我不知道大家有没有听说过啤酒指数,最新的啤酒指数是指农村啤酒量决定农民工回乡成功,也就是说失业。最近我们发现农村的啤酒指数在不断攀升,意味着大量的农民工回到农村去喝啤酒,而不是在城市消费啤酒了。上半年我们所提出的就业情况好转,新增就业人口增加都意味着是一种企业向上不断扩张的过程,但啤酒指数告诉我们的是,下半年也许会出现的是原有的一部分就业被替代,农民工回乡开始增加,这是一个非常危险的信号。

我们也可以看到另外一个指数,在土地价格上涨的背后,是因为在今年总的用地供应量增加过程中,工业用地占的比重非常大。和纽约、香港、伦敦、新加坡等城市对比一下可以看到,在城市发展过程中,工业所占的用地数量是非常少的,但在国内,相当一部分工业重镇的工业用地,已经达到了用地总量的40%到 50%,平均下来是占26%以上。换句话说,住宅用地的升值,相当一部分是弥补和补贴了工业用地的超量,所以我们工业化率和城市化率几乎接近,而实际上应该城市化率远远大于工业化率,这样才能保证为工业提供更多的第三产业服务,而现在我们不是。

面临的问题是什么?也就是说朱中一会长说的,是不是长效机制。陈淮先生也谈到,在短期我们不缺钱,但长期可能缺钱。长效机制里可能涉及的问题是什么?第一个是制度问题,这是在李克强总理讲到的土地制度问题。我不知道土地制度问题是土地财政,还是指土地要进行私有化,土地改革要归农民。一旦土地制度问题从根本上得到解决的话,没有18亿亩红线了,土地完全私有化了,对房地产来说是一个重大的政策变化问题。

第二个是市场开放,我们已经看到这一届政府对市场进行了一些开放,比如说金融问题、利率问题、微小企业的问题等,已经有很多动作了,但是开放到什么程度,我们也不知道。如果土地市场更加开放、自由,也许对房地产市场会有影响。

另外一个就是房产税问题,还有一个是保障制度,到底保障什么?保障制度已经在调查中出现了大量的问题,这对现有的市场会产生一定的影响和反映,是什么我们不知道。朱会长刚才说,三个月以后大概能知道长效机制会怎么样,至少我们现在知道。

因此我们一直强调说,没有给出一个特别明确的看法。这样一种情况,对今年会怎么样?我们认为今年总体是平稳的,投资不会大上,可能会略有小下,因为土地供应的总量在下个月可能转正,但更多的投资会在明年上半年出现,新开工也没有高速的增长,所以投资基本上是平稳的,价格肯定是稳中有升。尽管这几个月的价格指数仍然是超高的增长,而且从100个或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看,增长幅度是暴涨的,但我们认为全年可能是平稳的,就是有增长,但不是大上大下。

这是我们不能完全弄清楚房地产政策上会采取什么样的一个特殊做法的情况下所得出的结论。

(本文为华远地产董事长任志强先生在2013博鳌房地产论坛上所作的演讲,内容有删节。)

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